II Happy End

Vielleicht nehmen Sie dieses Buch noch einmal zur Hand, wenn Sie in Ihr schönes neues Zuhause eingezogen sind. Hat das Geld gereicht? Haben Sie alle Ausgaben vorhergesehen? Waren Sie gut gerüstet für den Ärger? Was würden Sie das nächste Mal wieder so machen, und was anders? Welche Überraschungen waren keine, weil Sie vorgewarnt waren, und welche gab es trotzdem? In welcher Hinsicht war Ihre Situation ungewöhnlich? Welche Naturgesetze und Faustregeln konnten Sie außer Kraft setzen? Womit hatten Sie besonderes Glück, und womit hatten Sie Pech? Lässt Ihnen die monatliche Belastung noch Luft zum Atmen?

Ein Haus ist eine Spardose, sagt man. Es wird nie ganz fertig. Aber man kann seinen Frieden haben und mit der neuen Wohnung zufrieden sein statt sich mit den Firmen zu streiten. Ich hoffe, das Bauprojektparadox hat für Sie funktioniert. Über jeden persönlichen Erfahrungsbericht, ob er mir Recht gibt oder nicht, freue ich mich.

Nun bricht die Zeit der Gewährleistung an. Einen Buchtipp für einen guten Begleiter in dieser Phase finden Sie im Anhang. Wenn Sie in den nächsten vier oder fünf Jahren nur zwei oder drei Gewährleistungsfälle haben, dürfen Sie sich nicht beschweren. Wenn die dann auch noch schnell und unkompliziert nachgebessert werden, kann man Sie zum Erfolg Ihres Vorhabens beglückwünschen. Ich drücke Ihnen die Daumen!

- Anhang

Weitere Bücher für Bauwillige und Bauherren

Die Bücher mit Stern (*) bilden das Startpaket, das ich neben meinem Buch jedem Bauwilligen empfehlen würde.

Gesamtvorhaben und Haus

Unser Bauherren-Handbuch: von Haas, Krisch, Siepe, Steeger. Stiftung Warentest, 2012, 386 Seiten, 34,90 €.

Dieses Buch spricht alles an, was Bauwillige bewegt, gibt auch konkret anwendbare Tipps, bleibt aber teilweise oberflächlich, z. B. bei der Abschätzung des Mittelbedarfs und bei der Beurteilung des Bauvertrags. Keine Hilfe für den Fall, dass die geforderten Voraussetzungen nicht erfüllt sind, und keine Unterstützung bei der Wahl der persönlichen Strategie.

Unverzeihlich finde ich, dass als einzige Möglichkeit, sich unabhängigen Beistand zu sichern, propagiert wird, einen Architekten zu beauftragen. Das ist völlig realitätsfremd. Ebenfalls irreführend ist die Betonung der Rechte aus dem Bauvertrag, wenn man keine Vorstellung davon hat, was ein guter oder ein schlechter Vertrag ist. Immerhin ist das Kapitel “Die Vertragspartner beim Bau” insgesamt informativ und hilfreich, nur leider an der falschen Stelle, nämlich vor “Den Bau planen”.

Das Kapitel “Grundstücks- und Haussuche” enthält keinen einzigen nützlichen Tipp, wie man auf die Suche geht. Es wird immer so getan, als müsse man über ein bereits vorliegendes Angebot entscheiden. Das Kapitel “Von Baubeginn bis Bauabnahme” hält überhaupt nicht, was es verspricht. Es ist offensichtlich von einem Juristen geschrieben, gerade einmal 10 Seiten lang, teils redundant, teils widersprüchlich zum viel besseren Kapitel “Die Vertragspartner beim Bau”. Alles dreht sich nur um die Pflichten des Architekten. Das, worauf es ankommt – auf der Baustelle sein, eng mit dem Bauleiter zusammenarbeiten, tausende kleine Entscheidungen treffen, Fehler so früh wie möglich erkennen – fällt unter den Tisch.

Dennoch finde ich das Buch insgesamt empfehlenswert. Erstens, weil es das relativ gute Buch von Werner Siepe über die Finanzierung enthält, zweitens, weil die Autoren immerhin Experten auf ihren Gebieten sind und drittens, weil es in ansprechender Weise hilft zu klären, was man eigentlich will und vom neuen Heim erwartet.

(K)ein Pfusch am Bau: Wie ein Bausachverständiger (s)ein Haus richtig und dennoch kostengünstig bauen würde: von Günther Nussbaum-Sekora. Linde, Wien, 2012, 288 Seiten, 19,90 €. (*)

Sehr lesenswerte Erfahrungen und Tipps eines Österreichers, der 30 Jahre in der Baubranche gearbeitet hat. Nicht alles gilt auch für Deutschland, aber das meiste. Das Buch haut in dieselbe Kerbe wie viele Ratgeber von Architekten: Mit einer etwas höheren Investition in die Substanz und die Haustechnik die Folgekosten für Energie, Renovierung und Sanierung dramatisch senken. Das ist mir, vor allem was die Nutzung von Umweltwärme betrifft, etwas zu einseitig. Die Gegenüberstellung von Alternativen in einem konkreten Rechenbeispiel, zum Beispiel Haus mit oder ohne Solarthermie, wäre schon angebracht. Dennoch: Die Lektionen, die man über mögliche Fehler lernt, sind einmalig. Im Sinne meines ersten Kapitels ist es das Große Gruselkabinett und die Untermauerung der Empfehlung, als Laie nicht auf eigene Faust erfolgreich sein zu wollen. Nach jeder Gruselgeschichte kommt die Empfehlung des Autors, ganz im Sinne des Titels. Wenn Sie noch nicht so genau wissen, ob es ein Ziegelhaus oder ein Holzhaus werden soll, Keller ja oder nein und wenn ja, wie – die Lektüre wird Ihnen die Entscheidung erleichtern. Aber wie gesagt: Billiger wird das Haus dadurch nicht.

Ratgeber energiesparendes Bauen: von Thomas Königstein. Blottner, 5. Auflage 2011, 206 Seiten, 24,90 €. (*)

Alles, was man wissen muss, um bei der wichtigen Frage nach dem Energiestandard und der Wärmeerzeugung richtig entscheiden zu können. Besonders gut für Physiker und Ingenieure, die gerne selbst nachrechnen. Das Buch gilt auch unter Energieberatern als Standardwerk.

Bauherren-Handbuch: von Bernhard Metzger. Haufe-Lexware, 540 Seiten, 34,95 €. (*)

Wenn ich ein Buch für denjenigen empfehlen kann, der sich mit jedem Gewerk beschäftigen möchte, dann dieses. Die ca. 150 Seiten von Kapitel 9 rüsten einen gut für die Gespräche mit Planern und Handwerkern. Auch die ersten 100 Seiten über die Erwerbsmöglichkeiten, das Grundstück, die Gesamtkosten, die Finanzierung und Eigenleistung sowie die Kapitel über Energie, Bauphysik und Sicherheit sind sehr lesenswert. Das Buch verzichtet auf bunte Bilder, bietet dafür wertvolles Material zum Download. Ideal für jeden, der in Einzelvergabe baut, aber auch für jeden anderen ein gutes Kompendium.

Baupfusch – Erkennen, Reklamieren, Sanieren: von Christian Eigner. Stiftung Warentest, 2013, 239 Seiten, 24,90 €. (*)

Eine sehr empfehlenswerte Ergänzung und Vertiefung zu Teil 3 dieses Buches und ein guter Begleiter für die Zeit danach. Anders als der Titel es vermuten lässt, ist die Lektüre schon lange, bevor es losgeht, sinnvoll. Sehr gut gefallen mir das Kapitel über die Gewährleistung und die Interviews mit Vertretern verschiedener Verbraucher-Organisationen wie Institut privater Bauherren e.V. und Bauherrenschutzbund e.V.

Schlüsselfertig bauen: von Burk, Weizenhöfer. Fraunhofer IRB Verlag, 2. Auflage 2011, 161 Seiten, 19,00 €.

Ggf. sinnvolle Vertiefung, wenn man entschieden hat, mit Generalübernehmer, Generalunternehmer oder Fertighausanbieter zu bauen. Manches finde ich misslungen, zum Beispiel das Kapitel über die Gesamtkosten: Demnach ist Bauen überall in Deutschland gleich teuer und der Generalübernehmer soll einem sagen, was die Kostengruppen 200, 500 und 700 kosten werden. Das wird nicht funktionieren. Auch das Beispiel für eine Bauleistungsbeschreibung ist nicht unbedingt vorbildlich. Wenn ich auch nicht zustimme, dass man unbedingt einen Anwalt braucht, so wird dem Leser immerhin ein unabhängiger Baubetreuer ans Herz gelegt. Bedingt empfehlenswert.

Attraktiv bauen mit kleinem Budget: von Achim Linhardt. Deutsche Verlags-Anstalt, 2011, 160 Seiten, 24,99 €.

Bauen mit Architekt für Bauherren mit Trotzdem-Faktor, mit vielen Bildern. Hervorragend, um die Gewerke und masseabhängigen Kosten beim Hausbau kennen zu lernen. Inzwischen etwas in die Jahre gekommen, vor allem Energiestandards und Nutzung von Umweltwärme kommen – trotz aktueller Auflage – zu kurz.

Kaufen vom Bauträger – ohne böse Überraschungen: von Michael Scheuch. Campus Verlag, 2010, 218 Seiten, 19,90 €.

Das Buch behandelt einige Themen, die angehende Käufer interessieren, die hier aber ausgeklammert werden, zum Beispiel die Bedarfsermittlung, ein bisschen Bau- und Energiesparkunde und den Kaufvertrag. Ein lesenswerter Einstieg in die Vertiefung des Themas Kauf vom Bauträger, dessen Tipps oft ähnlich lauten wie meine, aber erkennbar aus der Feder eines Journalisten stammen. Besonders gut gefallen mir die Fallbeispiele.

Kostenfallen beim Immobilienkauf: von Peter Burk. Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, 2012, 236 Seiten, 12,90 €.

Anders als der Titel vermuten lässt, ist dieses Buch hervorragend geeignet, wenn Sie sich die Mühe machen wollen, selbst eine Gesamtkostenaufstellung für Ihr Neubauvorhaben zu erstellen. Was ich nur anreißen konnte, wird dort umfassend behandelt. Es ist das einzige mir bekannte Buch, das alle Positionen erwähnt und Anhaltspunkte für die Schätzung liefert. Alle Werte waren für mich plausibel und, so weit ich die Positionen von den mir bekannten Vorhaben beurteilen kann, zutreffend. Das Buch schließt damit eine schmerzliche Lücke.

Die Musterbaubeschreibung: von Uta Maria Schmidt, Christian Michaelis, Horst Frank. Verbraucherzentrale Bundesverband, 2013, 240 Seiten, 19,90 €.

Das Buch erläutert im ersten Teil, welche Angaben eine Baubeschreibung enthalten sollte, und vermittelt sehr gut, was den Mindeststandard von der empfehlenswerten Ausführung unterscheidet. Ich kenne kein anderes Buch, das das Thema in dieser Vollständigkeit behandelt. Der zweite Teil ist eine 90 A4-Seiten langer Fragenkatalog, mit dem eine vorliegende Baubeschreibung überprüft werden kann. Die Idee ist, diesen Fragenkatalog vom Anbieter ausfüllen zu lassen oder ihn gemeinsam auszufüllen, und das Ergebnis zum Vertragsbestandteil zu machen. Die Idee ist, aber ich weiß nicht, wie sie sich in der Praxis bewährt. Jedenfalls kann das Buch, wie die Autoren auch selbst schreiben, die Überprüfung durch einen Fachmann nicht ersetzen. Bei gesamthafter Vergabe aber in jedem Fall empfehlenswert, vollständiger und weniger emotional als das Buch von Günther Nussbaum-Sekora.

Finanzierung

Die perfekte Immobilienfinanzierung: von Erich Herrling. dtv, 2011, 213 Seiten, 14,90 €.

Gehört, wie ich finde, zu den besten Büchern, vor allem, weil Vieles mit Beispielen illustriert ist. Für die gängigen Fragestellungen dürfte es ausreichen. Die Bankenregeln für die Immobilienfinanzierung werden angemessen dargestellt, wenn auch über das ganze Buch verstreut. Wem mein Kapitel zu mager ist, der sollte dieses Buch kaufen.

Immobilienfinanzierung – Die richtige Strategie: von Werner Siepe. Stiftung Warentest, 3. Auflage 2013, 204 Seiten, 19,90 €.

Empfehlenswert, allerdings bin ich nicht sicher, ob der Inhalt über das Kapitel im Bauherren-Handbuch hinaus geht.

Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege: von Oppel, Radtke. Haufe-Lexware, 4. Auflage 2013, 128 Seiten, 6,95 €.

Feines kleines Buch für den Einstieg, das auch die Sichtweise der Bank einnimmt, auf typische Fehler hinweist und plausible Faustregeln enthält. Ich finde das Thema jedoch so wichtig, dass ich unbedingt ein ausführlicheres Buch empfehle.

WISO Immobilienfinanzierung: von Opoczynski, Leutke, Hölting. Campus, 2012, 320 Seiten, 19,99 €.

Eines der Bücher, die schön auf die Sichtweise der Bank eingehen (Bonität, Beleihungsauslauf usw.) Wie man Kosten und Finanzierungsspielraum in Deckung bringt, kommt aber eindeutig zu kurz. Auch Reserven werden zu wenig behandelt.

Immobilien- und Baufinanzierung: Schulze, Stein. Haufe-Lexware, 2. Auflage 2014, 194 Seiten, 19,95 €.

Ein in seiner Schlichtheit sehr ansprechendes Buch, das Themen behandelt, die ich sonst nirgends fand, zum Beispiel Baufinanzierung für bestimmte Personengruppen, Auswirkungen von Insolvenz oder Scheidung und islamkonforme Finanzierung. Es beginnt auch, wie es sich gehört, mit Grundbegriffen wie Grundbuch und Beleihungswert. Schade, dass es so wenige Beispiele enthält.

Die Baufinanzierung: von Thomas Hammer. Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen, 4. Auflage 2011, 168 Seiten, 14,90 €.

Behandelt schön ausführlich die Vertragsarten, die jedem zugänglich sind, kapituliert aber auch vor Wohnriester (unter dem Strich rentabel oder nicht?). Unverzeihlich: Keine Tipps zu zweitrangig abgesicherten Mitteln.

Fallen und Faustregeln, kurz und bündig

Hier fasse ich noch einmal die wichtigsten Fallen und Faustregeln zusammen. So können Sie sich diese Dinge leichter in Erinnerung rufen oder bei Bedarf nachschlagen.

Fallen

In eine typische Falle tappt man, wenn man eine unglückliche Entscheidung trifft, weil man sich auf eine falsche Annahme verlassen hat. Die Fallen sind vermeidbar, wenn man sich gut informiert und die Augen danach offen hält.

Man konzentriert sich in der Planung voll auf das Haus: die Größe, den Energiestandard, die Kosten usw. Die Themen Erschließung, Außenanlagen, Baunebenkosten und Kosten für die Fertigstellung nach der Fertigstellung werden zu wenig beachtet. Man unterschätzt daher, wie viel Geld man zusätzlich zum Preis für das Grundstück und die Errichtung der Gebäude braucht.

Siehe Die Plankosten ermitteln im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Man möchte für sein Vorhaben mobilisieren, was geht, und vergisst, dass das Leben immer ungeplante Ausgaben mit sich bringen kann – erst recht für Eigenheimbesitzer.

Siehe Barvermögen im Kapitel Die Finanzierung.

Man hat Angst vor den Unsicherheiten bei den Baukosten und vereinbart lieber einen Festpreis mit einem Bauträger oder Generalübernehmer. Man wiegt sich in Sicherheit, was die Kosten für das Gesamtvorhaben betrifft, und nimmt so wenig Kredit wie möglich auf. Am Ende reicht das Geld nicht.

Es stimmt zwar, dass der Unternehmer bei Festpreisvereinbarungen einen Teil des Kostenrisikos übernimmt, jedoch wälzen alle Baufirmen gerne Kosten auf die Bauherren ab, wenn sie schwer zu kalkulieren sind. An erster Stelle stehen hier Erschließung und Erdarbeiten. Vieles muss eigens beauftragt werden, zum Beispiel die Herstellung der Außenanlagen. Zum Vorhaben gehört viel mehr als die Errichtung von Gebäuden. Außerdem werden sicher auch Sie für mindestens einen Änderungswunsch viel Geld bezahlen. Das Zauberwort “schlüsselfertig” schützt Sie nicht.

Nachträge sind die Regel, nicht die Ausnahme. “Schlüsselfertig” allein ist zu unbestimmt. Die Brutto-brutto-Kosten des Grundstücks tragen immer Sie.

Siehe Die Brutto-Brutto-Kosten sehen im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Siehe Gesamthafte Vergabe im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man hat finanziellen Puffer eingeplant und leistet sich deshalb mehr. Für außerplanmäßige Ausgaben oder die Kosten, die schlecht abschätzbar waren, ist dadurch kein Puffer mehr vorhanden.

Siehe Ausstattungsinflation im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Siehe Bauen in Eigenregie im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Bauen in Eigenregie soll Geld sparen, macht aber am Ende alles teurer.

Siehe Bauen in Eigenregie im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man hat persönliches Vertrauen gefasst und verzichtet deshalb auf schriftliche Vereinbarungen, Tagebuch und unabhängige Kontrolle.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Siehe auch Vorsicht! Der befreundete Architekt im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man wartet, bis Verbindlichkeiten aus Grundstückskauf oder Bauvertrag entstehen, und schließt den Darlehensvertrag erst kurz vorher ab. Nach Abschluss vergeht jedoch beträchtliche Zeit, bis Geld ausbezahlt wird. Vier bis acht Wochen sind normal. Man kann außerdem nicht einfach Geld abheben. Vielmehr wird ein Verwendungsnachweis benötigt.

Noch schlimmer ist es, wenn man mehr Geld braucht, als man hat, um überhaupt die Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens zu schaffen. Anders gesagt: Damit einem die Bank Geld leiht, müsste man sich erst einmal Geld leihen. Das kann passieren!

Siehe Die Voraussetzungen für die Auszahlung eines Darlehens schaffen im Kapitel Die Finanzierung.

Bauherren mit guter Kreditwürdigkeit, die sich um ein 1a-Darlehen bemühen, sind gut beraten, beim Sollzins um jeden Zehntel Prozentpunkt zu verhandeln. Solche, die die silberne Finanzierungsregel nicht erfüllen, sollten nicht zu viel riskieren. Und solche, die nicht einmal die bronzene Regel erfüllen, werden schon gar nicht von jedem Baugeldverleiher ein Angebot erhalten. Die Angebote von Vermittlern sind immer unverbindlich. Nur ein unterschriftsreifer Darlehensvertrag bietet genug Sicherheit, um einen Kauf- oder Bauvertrag zu besiegeln.

Siehe Vergleichen, verhandeln, abschließen im Kapitel Die Finanzierung.

Vielleicht kennen Sie jemanden, bei dem alles gut gegangen ist. An diesem Vorbild orientieren Sie sich. Alle Menschen neigen dazu, die Erfolgsgeschichte anderer kopieren zu wollen. Beim Bauen funktioniert das aber nicht. Jedes Vorhaben ist anders: Wo andere Glück hatten, können Sie Pech haben; was beim Nachbargrundstück galt, muss bei Ihrem Grundstück noch lange nicht gelten. Sie müssen sich damit beschäftigen, was Ihr Vorhaben erfolgreich machen kann und was es zum Albtraum machen kann. Besonders gefährlich als Vorbild ist übrigens jemand, der in Eigenregie gebaut hat (typischerweise Bauherrentyp W).

Den wichtigsten Schritt haben Sie schon getan: Sie lesen Bücher wie dieses.

Siehe Welcher Typ Bauherr sind Sie im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Man denkt, ob man sich Bauen überhaupt leisten kann, hängt von den Baukosten für das Haus ab. Man glaubt, den persönlichen Trotzdem-Faktor mit niedrigen Baukosten überwinden zu können. Dabei sind drei Dinge zu beachten. Erstens sind die reinen Baukosten bei einem Vorhaben nicht das einzige, was zählt; böse Überraschungen lauern durchaus in den restlichen Positionen. Zweitens werden Sie für höhere Baukosten im Gutfall auch mehr Haus bekommen und bei zunehmender Konkretisierung höchstwahrscheinlich auch wollen, was gar nicht verkehrt ist (siehe Thema Ausstattungsinflation im ersten Kapitel). Und drittens sollte das Gesamtvorhaben stimmig sein. Auf ein teueres Grundstück wird man im Allgemeinen nicht billig bauen – umgekehrt vielleicht noch eher. Money-boxing – das heißt, vereinfacht gesagt: nur so viel in Auftrag geben, wie das Budget erlaubt – funktioniert nicht: Was Grundstück, Erschließung, Entwässerung, Vermessung, ggf. Rechtsbeistand, Bodenaustausch, Geländenivellierung, befestigte Flächen außen usw. mehr kosten, werden Sie nicht am Haus einsparen können.

Siehe Kein Aussteigen auf freier Strecke im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Siehe Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Die erste Bauleistungsbeschreibung ist oft suggestiv, um die objektiv geschuldete Leistung auf ein Minimum zu reduzieren. Beschreibungen wie “schön” oder “hochwertig” sind nicht durchsetzbar. Die Bauunternehmen nutzen aus, dass Sie von etwas Schönem träumen und jemandem vor allem dann vertrauen, wenn er verspricht, Ihre Wünsche zu erfüllen. Beharren Sie darauf, die Leistung mit nachprüfbaren Merkmalen zu beschreiben. Ziehen Sie einen Fachmann hinzu.

Siehe Gesamthafte Vergabe im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Sowohl Grundstückskaufverträge als auch Bauverträge enthalten oft unbestimmte Klauseln wie “Sämtliche Kosten der Ersterschließung trägt der Verkäufer” oder “Die Hausanschlusskosten für Wasser, Abwasser, Strom und Telekom sind im Kaufpreis enthalten.” Die Auslegung sorgt dann für Streit. Achten Sie deshalb vor allem darauf, dass ausdrücklich vereinbart ist, wer die öffentlichen Lasten tragen wird.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel über die Kosten.

Es ist Ihr gutes Recht, Geld von den Rechnungen einzubehalten. Aber es gehört zu den typischen Erfahrungen beim Bauen, mit kompletter Zahlungsverweigerung nicht am längeren Hebel zu sitzen. Denn entweder Sie brauchen den Auftragnehmer noch, oder die Summe, um die es geht, macht wenig Eindruck. Auch ist es zwar ein Trost, nicht alles zu bezahlen, wenn gepfuscht wurde, aber es kommt dadurch in den seltensten Fällen wieder ganz in Ordnung. Setzen Sie lieber auf einvernehmliche Lösungen. Das Motto faires Geld für faire Leistung ist einer der mächtigsten Verbündeten des privaten Bauherrn.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Man denkt, erforderliche Nachbesserungen können jederzeit erkannt und eingefordert werden. Deshalb holt man den Gutachter erst, wenn es fertig ist.

Fehler in der Ausführung müssen jedoch so früh wie möglich erkannt und behoben werden. Noch besser ist es, sich von Anfang an auf die Vermeidung solcher Probleme zu konzentrieren. Je später ein Mangel erkannt wird, desto schwieriger ist es für die Handwerker, ihn zu beheben, und desto wahrscheinlicher ist ein zäher Streit.

Recht haben und Recht durchsetzen sind im Baugewerbe zweierlei wie kaum sonst irgendwo.

Siehe Immer vor Ort sein, unabhängige Sachverständige einschalten im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Faustregeln

Faustregeln können zur Orientierung dienen, wenn keine exakten Informationen verfügbar sind. Gerade für die Dimensionierung eines Vorhabens sind sie unentbehrlich, weil diese auf Schätzungen beruhen muss. Die Reihenfolge der Regeln richtet sich nicht nach der Reihenfolge der Kapitel, sondern danach, wie wichtig es mir scheint, sie als Bauherr präsent zu haben.

Wenn man die Hälfte der voraussichtlichen Gesamtkosten aus eigenen Mitteln einbringt, liegt der Beleihungsauslauf fast sicher unter der magischen Grenze von 60%. Davon können viele nur träumen. Mit einem Drittel Eigenkapital liegt er immerhin unter 80%. Bei einem Viertel Eigenkapital ist das Vorhaben allemal noch vertretbar. (Die stille Reserve darf man nicht zum Eigenkapital rechnen.) Je weniger Eigenkapital, desto höher der Risikoaufschlag auf das Fremdkapital. Nachrangig abgesichertes Fremdkapital kann das Problem entschärfen.

Siehe Beleihungsauslauf und Darlehensklassen im Kapitel Die Finanzierung.

Wenn man auf einem unbebauten Grundstück baut, braucht man zu den geschätzten Kosten für die Gebäude ein Drittel oben drauf für Baukostenüberschreitungen, Erschließung, Grünanlagen und Baunebenkosten. Sind die Baukosten zum Beispiel mit 270.000 € geschätzt, sollten nach Bezahlung des Grundstücks noch 350.000 € zur Verfügung stehen.

Die Regel ist nicht auf den Kauf von einem Bauträger anwendbar.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Zu den laufenden Kosten gehören kalte Kosten wie Abfallgebühren, Versicherungen, Schornsteinfeger, Grundsteuer usw. sowie Rücklagen für Wartung und Instandhaltung, und warme Kosten für den Verbrauch von Wasser und Energie.

Siehe Belastung durch das Darlehen und die Immobilie im Kapitel Die Finanzierung

Der Verkehrswert unterliegt Schwankungen. Als dinglich gesichert gilt deshalb in der Regel ein Betrag unter dem Verkehrswert. Ein Abschlag von 10% für ein übliches Ein- oder Zweifamilienhaus ist realistisch. Es hängt jedoch vom Einzelfall ab, welcher Sach- oder Vergleichswert von der Bank ermittelt wird.

Siehe Der Verkehrswert Ihrer Immobilie im Kapitel Die Finanzierung

Den Bruttorauminhalt (BRI) eines üblichen, voll unterkellerten Einfamilienhauses kann man näherungsweise über die Formel Wohnfläche x 6m abschätzen. Zum Beispiel hat ein Haus mit 150 m² Wohnfläche ca. 900 m³ umbauten Raum. Der Bruttorauminhalt ist für Kostenschätzungen nach DIN 276 maßgeblich, aber für Laien nur bei sehr einfachen Baukörpern leicht zu berechnen.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel Die Finanzierung.

Siehe Ihre Bonität im Kapitel Die Finanzierung

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