Fallen und Faustregeln, kurz und bündig

Hier fasse ich noch einmal die wichtigsten Fallen und Faustregeln zusammen. So können Sie sich diese Dinge leichter in Erinnerung rufen oder bei Bedarf nachschlagen.

Fallen

In eine typische Falle tappt man, wenn man eine unglückliche Entscheidung trifft, weil man sich auf eine falsche Annahme verlassen hat. Die Fallen sind vermeidbar, wenn man sich gut informiert und die Augen danach offen hält.

Man konzentriert sich in der Planung voll auf das Haus: die Größe, den Energiestandard, die Kosten usw. Die Themen Erschließung, Außenanlagen, Baunebenkosten und Kosten für die Fertigstellung nach der Fertigstellung werden zu wenig beachtet. Man unterschätzt daher, wie viel Geld man zusätzlich zum Preis für das Grundstück und die Errichtung der Gebäude braucht.

Siehe Die Plankosten ermitteln im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Man möchte für sein Vorhaben mobilisieren, was geht, und vergisst, dass das Leben immer ungeplante Ausgaben mit sich bringen kann – erst recht für Eigenheimbesitzer.

Siehe Barvermögen im Kapitel Die Finanzierung.

Man hat Angst vor den Unsicherheiten bei den Baukosten und vereinbart lieber einen Festpreis mit einem Bauträger oder Generalübernehmer. Man wiegt sich in Sicherheit, was die Kosten für das Gesamtvorhaben betrifft, und nimmt so wenig Kredit wie möglich auf. Am Ende reicht das Geld nicht.

Es stimmt zwar, dass der Unternehmer bei Festpreisvereinbarungen einen Teil des Kostenrisikos übernimmt, jedoch wälzen alle Baufirmen gerne Kosten auf die Bauherren ab, wenn sie schwer zu kalkulieren sind. An erster Stelle stehen hier Erschließung und Erdarbeiten. Vieles muss eigens beauftragt werden, zum Beispiel die Herstellung der Außenanlagen. Zum Vorhaben gehört viel mehr als die Errichtung von Gebäuden. Außerdem werden sicher auch Sie für mindestens einen Änderungswunsch viel Geld bezahlen. Das Zauberwort “schlüsselfertig” schützt Sie nicht.

Nachträge sind die Regel, nicht die Ausnahme. “Schlüsselfertig” allein ist zu unbestimmt. Die Brutto-brutto-Kosten des Grundstücks tragen immer Sie.

Siehe Die Brutto-Brutto-Kosten sehen im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Siehe Gesamthafte Vergabe im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man hat finanziellen Puffer eingeplant und leistet sich deshalb mehr. Für außerplanmäßige Ausgaben oder die Kosten, die schlecht abschätzbar waren, ist dadurch kein Puffer mehr vorhanden.

Siehe Ausstattungsinflation im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Siehe Bauen in Eigenregie im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Bauen in Eigenregie soll Geld sparen, macht aber am Ende alles teurer.

Siehe Bauen in Eigenregie im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man hat persönliches Vertrauen gefasst und verzichtet deshalb auf schriftliche Vereinbarungen, Tagebuch und unabhängige Kontrolle.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Siehe auch Vorsicht! Der befreundete Architekt im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Man wartet, bis Verbindlichkeiten aus Grundstückskauf oder Bauvertrag entstehen, und schließt den Darlehensvertrag erst kurz vorher ab. Nach Abschluss vergeht jedoch beträchtliche Zeit, bis Geld ausbezahlt wird. Vier bis acht Wochen sind normal. Man kann außerdem nicht einfach Geld abheben. Vielmehr wird ein Verwendungsnachweis benötigt.

Noch schlimmer ist es, wenn man mehr Geld braucht, als man hat, um überhaupt die Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens zu schaffen. Anders gesagt: Damit einem die Bank Geld leiht, müsste man sich erst einmal Geld leihen. Das kann passieren!

Siehe Die Voraussetzungen für die Auszahlung eines Darlehens schaffen im Kapitel Die Finanzierung.

Bauherren mit guter Kreditwürdigkeit, die sich um ein 1a-Darlehen bemühen, sind gut beraten, beim Sollzins um jeden Zehntel Prozentpunkt zu verhandeln. Solche, die die silberne Finanzierungsregel nicht erfüllen, sollten nicht zu viel riskieren. Und solche, die nicht einmal die bronzene Regel erfüllen, werden schon gar nicht von jedem Baugeldverleiher ein Angebot erhalten. Die Angebote von Vermittlern sind immer unverbindlich. Nur ein unterschriftsreifer Darlehensvertrag bietet genug Sicherheit, um einen Kauf- oder Bauvertrag zu besiegeln.

Siehe Vergleichen, verhandeln, abschließen im Kapitel Die Finanzierung.

Vielleicht kennen Sie jemanden, bei dem alles gut gegangen ist. An diesem Vorbild orientieren Sie sich. Alle Menschen neigen dazu, die Erfolgsgeschichte anderer kopieren zu wollen. Beim Bauen funktioniert das aber nicht. Jedes Vorhaben ist anders: Wo andere Glück hatten, können Sie Pech haben; was beim Nachbargrundstück galt, muss bei Ihrem Grundstück noch lange nicht gelten. Sie müssen sich damit beschäftigen, was Ihr Vorhaben erfolgreich machen kann und was es zum Albtraum machen kann. Besonders gefährlich als Vorbild ist übrigens jemand, der in Eigenregie gebaut hat (typischerweise Bauherrentyp W).

Den wichtigsten Schritt haben Sie schon getan: Sie lesen Bücher wie dieses.

Siehe Welcher Typ Bauherr sind Sie im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Man denkt, ob man sich Bauen überhaupt leisten kann, hängt von den Baukosten für das Haus ab. Man glaubt, den persönlichen Trotzdem-Faktor mit niedrigen Baukosten überwinden zu können. Dabei sind drei Dinge zu beachten. Erstens sind die reinen Baukosten bei einem Vorhaben nicht das einzige, was zählt; böse Überraschungen lauern durchaus in den restlichen Positionen. Zweitens werden Sie für höhere Baukosten im Gutfall auch mehr Haus bekommen und bei zunehmender Konkretisierung höchstwahrscheinlich auch wollen, was gar nicht verkehrt ist (siehe Thema Ausstattungsinflation im ersten Kapitel). Und drittens sollte das Gesamtvorhaben stimmig sein. Auf ein teueres Grundstück wird man im Allgemeinen nicht billig bauen – umgekehrt vielleicht noch eher. Money-boxing – das heißt, vereinfacht gesagt: nur so viel in Auftrag geben, wie das Budget erlaubt – funktioniert nicht: Was Grundstück, Erschließung, Entwässerung, Vermessung, ggf. Rechtsbeistand, Bodenaustausch, Geländenivellierung, befestigte Flächen außen usw. mehr kosten, werden Sie nicht am Haus einsparen können.

Siehe Kein Aussteigen auf freier Strecke im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor.

Siehe Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Die erste Bauleistungsbeschreibung ist oft suggestiv, um die objektiv geschuldete Leistung auf ein Minimum zu reduzieren. Beschreibungen wie “schön” oder “hochwertig” sind nicht durchsetzbar. Die Bauunternehmen nutzen aus, dass Sie von etwas Schönem träumen und jemandem vor allem dann vertrauen, wenn er verspricht, Ihre Wünsche zu erfüllen. Beharren Sie darauf, die Leistung mit nachprüfbaren Merkmalen zu beschreiben. Ziehen Sie einen Fachmann hinzu.

Siehe Gesamthafte Vergabe im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Sowohl Grundstückskaufverträge als auch Bauverträge enthalten oft unbestimmte Klauseln wie “Sämtliche Kosten der Ersterschließung trägt der Verkäufer” oder “Die Hausanschlusskosten für Wasser, Abwasser, Strom und Telekom sind im Kaufpreis enthalten.” Die Auslegung sorgt dann für Streit. Achten Sie deshalb vor allem darauf, dass ausdrücklich vereinbart ist, wer die öffentlichen Lasten tragen wird.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel über die Kosten.

Es ist Ihr gutes Recht, Geld von den Rechnungen einzubehalten. Aber es gehört zu den typischen Erfahrungen beim Bauen, mit kompletter Zahlungsverweigerung nicht am längeren Hebel zu sitzen. Denn entweder Sie brauchen den Auftragnehmer noch, oder die Summe, um die es geht, macht wenig Eindruck. Auch ist es zwar ein Trost, nicht alles zu bezahlen, wenn gepfuscht wurde, aber es kommt dadurch in den seltensten Fällen wieder ganz in Ordnung. Setzen Sie lieber auf einvernehmliche Lösungen. Das Motto faires Geld für faire Leistung ist einer der mächtigsten Verbündeten des privaten Bauherrn.

Siehe Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Man denkt, erforderliche Nachbesserungen können jederzeit erkannt und eingefordert werden. Deshalb holt man den Gutachter erst, wenn es fertig ist.

Fehler in der Ausführung müssen jedoch so früh wie möglich erkannt und behoben werden. Noch besser ist es, sich von Anfang an auf die Vermeidung solcher Probleme zu konzentrieren. Je später ein Mangel erkannt wird, desto schwieriger ist es für die Handwerker, ihn zu beheben, und desto wahrscheinlicher ist ein zäher Streit.

Recht haben und Recht durchsetzen sind im Baugewerbe zweierlei wie kaum sonst irgendwo.

Siehe Immer vor Ort sein, unabhängige Sachverständige einschalten im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Faustregeln

Faustregeln können zur Orientierung dienen, wenn keine exakten Informationen verfügbar sind. Gerade für die Dimensionierung eines Vorhabens sind sie unentbehrlich, weil diese auf Schätzungen beruhen muss. Die Reihenfolge der Regeln richtet sich nicht nach der Reihenfolge der Kapitel, sondern danach, wie wichtig es mir scheint, sie als Bauherr präsent zu haben.

Wenn man die Hälfte der voraussichtlichen Gesamtkosten aus eigenen Mitteln einbringt, liegt der Beleihungsauslauf fast sicher unter der magischen Grenze von 60%. Davon können viele nur träumen. Mit einem Drittel Eigenkapital liegt er immerhin unter 80%. Bei einem Viertel Eigenkapital ist das Vorhaben allemal noch vertretbar. (Die stille Reserve darf man nicht zum Eigenkapital rechnen.) Je weniger Eigenkapital, desto höher der Risikoaufschlag auf das Fremdkapital. Nachrangig abgesichertes Fremdkapital kann das Problem entschärfen.

Siehe Beleihungsauslauf und Darlehensklassen im Kapitel Die Finanzierung.

Wenn man auf einem unbebauten Grundstück baut, braucht man zu den geschätzten Kosten für die Gebäude ein Drittel oben drauf für Baukostenüberschreitungen, Erschließung, Grünanlagen und Baunebenkosten. Sind die Baukosten zum Beispiel mit 270.000 € geschätzt, sollten nach Bezahlung des Grundstücks noch 350.000 € zur Verfügung stehen.

Die Regel ist nicht auf den Kauf von einem Bauträger anwendbar.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Zu den laufenden Kosten gehören kalte Kosten wie Abfallgebühren, Versicherungen, Schornsteinfeger, Grundsteuer usw. sowie Rücklagen für Wartung und Instandhaltung, und warme Kosten für den Verbrauch von Wasser und Energie.

Siehe Belastung durch das Darlehen und die Immobilie im Kapitel Die Finanzierung

Der Verkehrswert unterliegt Schwankungen. Als dinglich gesichert gilt deshalb in der Regel ein Betrag unter dem Verkehrswert. Ein Abschlag von 10% für ein übliches Ein- oder Zweifamilienhaus ist realistisch. Es hängt jedoch vom Einzelfall ab, welcher Sach- oder Vergleichswert von der Bank ermittelt wird.

Siehe Der Verkehrswert Ihrer Immobilie im Kapitel Die Finanzierung

Den Bruttorauminhalt (BRI) eines üblichen, voll unterkellerten Einfamilienhauses kann man näherungsweise über die Formel Wohnfläche x 6m abschätzen. Zum Beispiel hat ein Haus mit 150 m² Wohnfläche ca. 900 m³ umbauten Raum. Der Bruttorauminhalt ist für Kostenschätzungen nach DIN 276 maßgeblich, aber für Laien nur bei sehr einfachen Baukörpern leicht zu berechnen.

Siehe Direkt dem Vorhaben zuzurechnende Kosten im Kapitel Die Finanzierung.

Siehe Ihre Bonität im Kapitel Die Finanzierung