I Die persönliche Situation verstehen

1. Bauen mit Trotzdem-Faktor

1.1 Für wen ist dieses Buch?

Aus meiner eigenen Erfahrung und der Erfahrung aller privaten Bauherren, die ich kenne, weiß ich, dass Folgendes schwer zu begreifen ist, wenn man das erste Mal baut:

• Niemand weiß genau, wie teuer es wird. Die Kosten können nur grob beziffert werden. Ich brauche sie aber genau. Was ist daran so schwierig?
• Man kann nur wenig von anderen lernen, die gebaut haben. Was für den einen taktisch klug ist, ist für den anderen völlig falsch. Was zeichnet mich als Bauherren aus? Woran kann ich mich taktisch orientieren?
• Kein Vertrag kann garantieren, dass man bekommt, was man sich wünscht. Kein Vertrag kann vor Rückschlägen schützen, deren Folgen man selbst zu tragen hat. Man braucht aber Sicherheit. Wie vermeide ich Katastrophen und Enttäuschungen?

Dieser Ratgeber richtet sich an unerfahrene Bauwilllige, die genau das beschäftigt, also an Menschen, die zum ersten und sehr wahrscheinlich auch zum letzten Mal ein Haus bauen und selbst bewohnen möchten, und die dabei ein erhebliches Risiko eingehen. Die typische Situation ist: Sie wohnen zur Miete oder in einer finanzierten Eigentumswohnung und wollen den Traum vom eigenen Haus für die Familie verwirklichen. Da Sie früher oder später in das neu erbaute Eigenheim umziehen müssen, stehen Sie unter Zeitdruck, sobald der Darlehensvertrag abgeschlossen ist.

Es gibt eine große Anzahl von Ratgebern für unerfahrene Bauwillige, und es ist ratsam, möglichst viele davon zu lesen. Das Besondere an diesem Ratgeber ist, dass er vor allem beim Projekt Hausbau ansetzt, und Projekte bergen Risiken. Bauen unter Zeitdruck bedeutet ein Risiko, das in der Katastrophe enden kann: Der Traum platzt, Sie müssen Ihre Immobilie aufgeben. Irgendwo in Deutschland wird jetzt gerade der unfreiwillige Verkauf eines Einfamilienhauses eingeleitet. Höchstwahrscheinlich haben die Bauherren ihre persönliche Situation ausgeblendet, das Vorhaben ist erst zu groß und dann wegen ganz normaler Probleme in Schieflage geraten. Aber selbst wenn nur wenige der vielen Risiken bei Ihnen relevant sind, kann Ihnen dieses Buch sicher bei einigen richtungweisenden Entscheidungen helfen.

Ich vermute, dass die unterschiedlichen und widersprüchlichen Erwartungen an das Projekt und das Ergebnis für viele Bauherren schwer auszuhalten sind. Ein Bauvorhaben ist eine aufregende und tolle Sache, und es ist eine zwar nicht mehr aufregende, aber wirklich tolle Sache, im eigenen Haus zu wohnen. Vielleicht fällt es Ihnen jetzt schwer, es negativ zu sehen und sich jetzt mit all dem zu beschäftigen, was schief gehen kann. Sicher kennen Sie viele andere, bei denen am Ende doch noch alles gut ging. Warum also nicht bei Ihnen?

Ich will Ihnen natürlich nicht den Spaß verderben. Es geht vor allem darum, ein paar Kardinalfehler zu vermeiden. Sie würden auch nicht zu einem Hochsee-Segeltörn auslaufen, ohne sich mit den Gefahren und dem richtigen Verhalten bei einem Sturm beschäftigt zu haben. Und Sie werden merken: Wenn Sie dem Sturm fest ins Auge sehen, ist es leichter, von ihm Abstand zu halten; sollte Ihnen doch einmal rauer Wind ins Gesicht blasen, halten Sie es viel besser aus. Vermeiden Sie den Alptraum. Verwirklichen Sie stattdessen Ihren Traum!

1.2 “Trotzdem” bauen

Also: Sie wollen es wagen ein Haus zu bauen. Sie werden Ihr gesamtes Vermögen aufs Spiel setzen, weil man nicht klein anfangen und sich dann steigern kann. Die Größe des Vorhabens wird zu Beginn entschieden und ist nicht revidierbar. Ein Scheitern wäre katastrophal.

Eine zentrale These dieses Buches ist, dass Sie “trotzdem” bauen, also obwohl eigentlich Vieles dagegen spricht. Überprüfen Sie die folgenden Aussagen. Jede, die Sie für sich mit Nein beantworten, verstärkt Ihren “Trotzdem”-Faktor. Ein “geht so” zählt halb.

• Sie können sich ein großzügiges Grundstück in bester Lage leisten oder haben es schon.
• Sie schaffen großzügig Wohnfläche gemessen an Ihrem Bedarf.
• Der Einzugstermin ab Baubeginn ist eher unwichtig. Es soll lieber perfekt sein als schnell fertig zu werden.
• Das Eigenkapital, das Sie in das Vorhaben einbringen, deckt mindestens 50% der voraussichtlichen Gesamtkosten.
• Sie kennen sich aus, konnten schon aus Erfahrung lernen und/oder sind in der Baubranche gut vernetzt. Sie haben zum Beispiel schon mindestens ein Mal so ähnlich gebaut, für sich oder für jemand anderen – und das ist nicht lange her. Oder Sie haben in jüngerer Zeit von Ihren Eltern und anderer Verwandtschaft (Architekt, Bauingenieur, Handwerker, …) gelernt.
• Es ist gut möglich, dass es nicht Ihr letztes Vorhaben dieser Art ist. Das Haus sollte sich gut wieder verkaufen lassen.

Sind Sie auf mindestens 3x Nein gekommen? (Mein eigener Trotzdem-Faktor war übrigens 5,5.) Es ist vollkommen in Ordnung, “trotzdem” zu bauen, es bedarf überhaupt keiner Rechtfertigung. Sie müssen sich nur darüber im Klaren sein, dass Sie um so mehr Widerstand zu überwinden haben, je höher der Trotzdem-Faktor ist.

Das beginnt schon bei der Bank (allgemeiner: beim Finanzierungsinstitut). Die Bank berechnet für Ihr Vorhaben das Verwertungsrisiko und den Beleihungsauslauf sowie ggf. den Blanko-Anteil der Finanzierung. Alle Trotzdem-Faktoren außer der mangelnden Erfahrung wirken sich darauf nachteilig aus. Mehr dazu im Kapitel über die Finanzierung. Oder denken Sie an den Bauunternehmer: Je unseriöser, desto mehr wird er falsche Erwartungen wecken und so Ihre fehlende Erfahrung ausnutzen. Mehr dazu im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung.

Wie Sie mit Ihrem Trotzdem-Faktor umgehen und wie Sie Ihren Traum mit möglichst hoher Erfolgswahrscheinlichkeit “trotzdem” verwirklichen, finden Sie mit diesem Buch heraus. Der Name des Kapitels deutet schon an, was ich das Bauprojektparadox nenne:

Als Bauherr mit Trotzdem-Faktor lebt man später umso sorgenfreier, je mehr man sich auf dem Weg um mögliche Probleme sorgt.

Womöglich fragen Sie sich, ob ein gewisser “Trotzdem”-Faktor nicht eher die Regel ist als die Ausnahme. Das stimmt schon, Trotzdem-Faktor 0 trifft sicher auch nur bei den wenigsten zu. Es hat aber auch seine Gründe, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich niedrig ist:

• Bauland, Arbeit und Energie sind bei uns teuer.
• Deutschland ist reguliert – was die Gesetze, Vorschriften und Normen für das Bauen betrifft, wahrscheinlich sogar Weltspitze. Deutschland ist außerdem reguliert, was die Versorgung mit Energie und Wasser, die Entwässerung und die Müllbeseitigung betrifft.
• Deutschland ist ein durch und durch hoch entwickeltes Land, in dem sogar Notunterkünfte einen unglaublich hohen Standard haben. Man baut hier keine Häuser mit Plumpsklo.
• Deutsche Familien ziehen nicht gerne um.
• Das eigene Haus gilt uns Deutschen als Altersvorsorge und soll vererbt werden.

Die Folge davon ist, dass man in Deutschland für Generationen baut. Man baut technisch modern. Man baut für Wertbeständigkeit. Man investiert in niedrigen Energiebedarf. Man baut ein Mal, und dafür richtig.

1.3 Wie dieses Buch aufgebaut ist

Ich bin überzeugt, dass man als Bauherr mit Trotzdem-Faktor die folgende Reihenfolge einhalten muss, um erfolgreich zu sein.

1. Den persönlichen Trotzdem-Faktor verstehen, einstufen, welcher Bauherrentyp man ist, und sich das Bauprojektparadox zu eigen machen
2. Das Vorhaben richtig dimensionieren
3. Ein konkretes Objekt ins Auge fassen
4. Partner für Planung und Ausführung auswählen
5. Zeit und Geld in die Vermeidung von Problemen investieren

Diesem Verständnis folgt die Reihenfolge der Kapitel. Man kann auch noch in dieser Reihenfolge vorgehen, wenn man schon ein Grundstück hat.

1.4 Was dieses Buch nicht enthält

Dieses Buch soll Ihnen in erster Linie helfen zu verstehen, worauf Sie sich beim Neubau eines Hauses für sich und Ihre Familie einlassen und wie Sie vor dem ersten Spatenstich möglichst günstige Voraussetzungen schaffen. Es stellt keinen allumfassenden Ratgeber dar. Viele Fragen, die sich fast allen Bauherren stellen, werden unbeantwortet bleiben, zum Beispiel:

• Wie finde ich ein Grundstück?
• Was ist besser, ein gemauertes Haus oder ein Holzhaus?
• Welche Gewerke gehören überhaupt zu einem Hausbau?
• Wie viel soll ich in Wärmedämmung, Solarenergie usw. investieren?
• Wofür kann ich Fördermittel in Anspruch nehmen und wie viel? Lohnt sich das?
• Wie baut man nachhaltig?
• Wie baut man ein Mehrgenerationenhaus?
• Wie beugt man der Schimmelbildung vor?
• Wie vermeidet man Bauschäden?
• Welche Vor- und Nachteile hat es, ein Haus im Bestand zu kaufen statt zu bauen?
• Wie plant man Sanierung, Modernisierung oder Umbau eines gekauften Hauses mit kleinem Budget?
• Welches Finanzierungsinstrument eignet sich für mich am besten?
• Ist Wohneigentum selbst dann sinnvoll, wenn die Kreditzinsen höher sind als die aktuelle Kaltmiete?

Für alle diese Fragen gibt es bereits gute Bücher oder sie werden ausgiebig im Internet behandelt, wobei ich inzwischen sehr genau hinschaue, wer worüber schreibt. Im Internet wird zu viel abgeschrieben, so dass sich immer wieder auch falsche oder irreführende Informationen verbreiten. Was die Bücher betrifft, kann man ein Bauvorhaben durch verschiedene Brillen sehen, und jedes Buch ist geprägt von der Brille, mit der es geschrieben wurde.

Der private Bauherr

sieht das aufregende Vorhaben, den Traum vom Haus mit Garten, Baukosten, die folgenreichen Entscheidungen, die bevorstehende neue Wohnqualität, den Stolz auf die Eigenleistung, die abschreckenden Erfahrungsberichte, mögliche Druckmittel, das Darlehen, Förderung, Energiekosten, gesundes Wohnklima, die sichere Geldanlage für das Alter und die Erben, was sich andere leisten können.

Der Architekt

sieht Bebauungspläne und die besonderen örtlichen Gegebenheiten, funktionelle und ästhetische Ziele, Gewerke und Handwerker, Kostenschätzungen, Erwartungen / Wünsche / Möglichkeiten der Bauwilligen, das Honorar, bewährte Ausführungen, Ausschreibungen, Energiestandards, Langlebigkeit, Baurecht, Berufsrecht, Stand der Technik, Normen und Standards, seinen Ruf.

Der Sachverständige

sieht Pfusch, hilflose Handwerker, hilflose oder überhebliche Bauherren, falsche Sparsamkeit, Mindestanforderungen, Kurz- oder Langlebigkeit.

Der Bauunternehmer

sieht die Bauleistungsbeschreibung, Kosten der Gewerke, Preise und Zahlungen, Fristen, seine Auftragslage, unbeglichene Rechnungen, die Bilanz, die Marge, die Tricks, seinen Ruf. (Bücher mit der Brille des Bauunternehmers sind rar.)

Der Energieberater

sieht Gebäudehüllen, Dämmwerte, Wärmebrücken, Wärmeverlust, Wärmeeintrag, Haustechnik, Umweltwärme, Wärmeerzeuger, Koeffizienten, Amortisation von Investitionen, Förderung, Umweltbilanzen.

Der Jurist

sieht Verträge, rechtswirksame Handlungen, Nachweise, Baurecht, Rechtsmittel von Bauherren / Behörden / Nachbarn, Gewährleistung, Haftung, Streitgegenstände, Urteile, Erfolgsaussichten von Klagen.

Der Journalist

sieht, dass Bauen durch jede Brille betrachtet spannend ist und man darüber schreiben sollte.

Dies ist ein Buch aus der Brille des Bauherrn. Damit auch Architekt/Sachverständiger und Jurist nichts auszusetzen haben, gab es zwei fachliche Lektoren. Meines Erachtens brauchen Sie daneben auch jeweils ein gutes Buch aus den Brillen Architekt, Sachverständiger, Energieberater und Jurist. Paare können sich die Fachgebiete aufteilen, oft ergibt sich die Zuständigkeit von selbst. Buchempfehlungen finden Sie im Anhang.

Und noch etwas: Wenn Sie dieses Buch gelesen haben, sind Sie hoffentlich gut gerüstet und obendrein sehr motiviert, Ihr Vorhaben ohne Rechtsstreit zu einem guten Ende zu bringen. Im Fall der Fälle sollten Sie die Erfolgsaussichten eines Rechtsstreits aber realistisch beurteilen. Deshalb ist dem Thema ein kleines Kapitel im Zusammenhang mit den Risiken gewidmet. Einen fähigen Rechtsbeistand kann das natürlich nicht ersetzen.

1.5 Warum ist ein Bauvorhaben riskant?

Jedes Haus ist ein Prototyp. Die Verhältnisse vor Ort, die Wünsche der Bauherren und der Faktor Mensch bei der Ausführung haben immer entscheidenden Einfluss. Es gibt die Serienfertigung von Bauteilen, aber nicht von Gebäuden.

Kleines Gruselkabinett

Wenn Sie sich noch gar nicht mit den möglichen Gründen für einen unerwünschten Verlauf beschäftigt haben, finden Sie im Folgenden ein paar Beispiele.

Stellen Sie sich vor, …

… der Boden auf Ihrem Grundstück ist so schlecht, dass Sie nur mit besonderen Rückhalte- und Gründungsmaßnahmen den Keller errichten können. Zum Beispiel fällt der Rand der Baugrube ein, es müssen Spundwände gesetzt werden. Der Grund der Baugrube muss mit Pfählen verstärkt werden. Die Baukosten sind 20.000 € höher als geplant.

… der Grundwasserstand ist höher als angenommen oder Sie bekommen Probleme mit aufstauendem Sickerwasser, weil der Planer oder Bauunternehmer nicht ortskundig war und versäumt hat, ein Bodengutachten anfertigen zu lassen. Der Rohbau kann nachträglich nur aufwändig oder überhaupt nicht ausreichend abgedichtet werden. Der Keller ist ständig feucht.

… nach Fertigstellung des Rohbaus zeigt sich, dass Wasser in den Keller eindringt. Da Sie den Bauunternehmer auf die Bodenverhältnisse hingewiesen haben, sehen Sie ihn in der Pflicht zur kostenlosen Nachbesserung. Der Bauunternehmer weist den Mangel von sich und fordert die nächste fällige Rate gemäß Bautenstand. Da Sie nicht bezahlen, stellt der Unternehmer die Bauarbeiten ein, woraufhin Sie ihn verklagen. Der Verfahren dauert über zwei Jahre und endet mit einem Vergleich. Sie sind am Ende. Selbst wenn Sie ein Urteil erreicht und gewonnen hätten, würde das auch nicht mehr viel ändern.

… Ihre Gebäude sind zu ca. 70% fertig gestellt, da stellt der Bauunternehmer die Bauarbeiten ein. Wenige Wochen später verstehen Sie, was los ist: Insolvenz! Zum Glück haben Sie die Rate für den zuletzt fertig gestellten Bauabschnitt nicht bezahlt. Deshalb hoffen Sie, dass die Bauruine mehr wert ist, als Sie ausgegeben haben. Alle anderen Bauunternehmen verlangen trotzdem viel mehr als Ihr Restbudget für die Fertigstellung.

… kurz nach Bezug des fertigen Hauses stellen Sie bei einer Begehung des Kriechbodens im Dachgebälk großflächigen Schimmelbefall fest. Vermutliche Ursache: Nach Fertigstellung des Dachstuhls wurde das Dach nicht gleich gedeckt. Stattdessen blieb es wochenlang offen. In der Folge wurde das Holz zu feucht. Das hat Ihnen von Anfang an Sorgen bereitet, aber die Zimmerleute ließen sich trotz aller Ermahnung einfach nicht mehr auf der Baustelle blicken.

… etwa ein Jahr nach Bezug sind im Dachgeschoss immer wieder Tropfen vom Dach her zu beobachten. Die Untersuchung ergibt, dass sich zwischen zwei Schichten der Dachhaut Kondenswasser bildet, das jedoch nicht sofort austritt, sondern erst, wenn es schon mehrere Liter sind. Der Schaden ist sehr schwer zu reparieren, aber es bleibt Ihnen nichts anderes übrig. Es erweist sich als unmöglich einen Unternehmer zu finden, der dafür haftet.

… für die Erschließung des Grundstücks muss eine öffentliche Straße gebaut werden, deren Kosten auf die Anrainer umgelegt werden. Ihr Anteil fällt vielfach höher aus, als Sie angenommen hatten. Zudem fallen Gebühren an, mit denen Sie gar nicht gerechnet haben. Insgesamt zahlen Sie fast 20.000 € statt, wie ursprünglich angenommen, knapp 5.000 €.

… Sie warten ohne erkennbaren Grund Monate auf die Baugenehmigung oder einen anderen Behördenbescheid. Entsprechend verzögert sich der Baubeginn.

… die Gemeinde weigert sich, den Wasseranschluss Ihres Hauses auszuführen wie im Plan vorgesehen. Die Leitungen führten zu nah an den Lichtschächten vorbei, die Frostsicherheit sei nicht gegeben. Die Bauarbeiten müssen für Monate unterbrochen werden, weil die Baugrube so lange nicht hinterfüllt werden kann. Schließlich ist die geplante Ausführung doch möglich. Eine vernünftige Erklärung, warum es nun doch frostsicher ist, erhalten Sie nie.

… das Wetter während der Errichtung des Rohbaus ist sehr schlecht. Die Arbeiten verzögern sich dadurch etwas, aber noch schlimmer ist, dass der Rohbau nun sehr feucht ist. Die Trocknungszeiten der Gewerke Putz und Estrich sind deshalb scheinbar endlos und werfen Ihren Zeitplan endgültig über den Haufen. Mit Ihrem Bauunternehmen hatten Sie zwar verbindlich 7 Monate Bauzeit vereinbart, aber keine Verzugsfolge.

… auf Ihrer Baustelle ereignet sich ein Unfall. Zum Beispiel so: Ein Arbeiter auf Ihrer Baustelle steigt mit einem großen, flachen Bauteil auf das Dach. Ein Windstoß erfasst ihn und er stürzt in die Tiefe. Die Bauaufsicht schließt daraufhin Ihre Baustelle, bis die Untersuchungen abgeschlossen sind. Oder so: Das Gerüst für Ihr Haus ist an einer Seite um einen halben Meter zu kurz. Für die kleine Lücke ein weiteres Segment anzubauen lohne sich nicht und sei auch nicht nötig, meint Ihr Bauunternehmer. Genau an dieser Stelle fällt ein Handwerker vom Gerüst. Auch in diesem Fall wird die Baustelle von der Bauaufsicht geschlossen und Sie müssen sich gegen den Verdacht wehren, dies billigend in Kauf genommen oder sogar angeordnet zu haben.

… die planmäßige Inbetriebnahme Ihres Wärmeerzeugers scheitert daran, dass der Stromversorger Ihren Stromzähler im Haus noch nicht gesetzt hat. Sie müssen rechtzeitig vor Wintereinbruch und zur Beschleunigung der Trocknung auf einen provisorischen Wärmeerzeuger umrüsten, der mit Baustrom betrieben wird. Der Baustrom kostet Sie deshalb am Ende über 4.000 €. Der Elektriker hat den Schaden zwar in Ihren Augen verschuldet, aber er haftet nicht dafür.

… ein Fehler des Installateurs bei der Inbetriebnahme Ihrer Pelletheizung führt dazu, dass die Anlage in Brand gerät. Das Feuer richtet beträchtliche Schäden an. Zwar sind Sie gegen die Schäden versichert, aber Ihr Zeitplan ist natürlich hinfällig. Außerdem bezweifeln Sie, dass die Rohre Ihrer Lüftungsanlage wirklich komplett von Ruß befreit werden konnten. Sie müssen fortan ständig die Rußimmission der Lüftungsanlage in das Haus überwachen.

… ein kleiner Mangel verdirbt Ihnen die Freude, weil etwas nicht nagelneu und einwandfrei ist. Zum Beispiel so: Wenige Wochen nach Bezug wirft sich das Parkett auf. Vermutliche Ursache: Der Estrich war trotz vorheriger Messung der Restfeuchte an manchen Stellen noch zu feucht. Der Bodenlegerbetrieb repariert einige Stellen im Rahmen der Gewährleistung. Sie müssen dafür nichts bezahlen, aber man sieht und spürt es einfach. Und nach zwei Monaten beginnt das Schlamassel von vorne.

… Sie haben den Anteil überschätzt, den Sie in Eigenleistung erbringen können. Typische Gründe: Sie selbst oder Ihre Helfer können nicht so viel Zeit erübrigen wie geplant, Sie haben den Wert Ihrer Arbeitsstunden in Selbsthilfe überschätzt, oder Sie können die Arbeiten nicht wie geplant ausführen, weil Sie Ihre Fähigkeiten oder die Ihrer Helfer überschätzt haben, oder weil Sie sich zu wenig Gedanken über das nötige Werkzeug gemacht haben. Bis Sie sich das eingestehen und Hilfe von Handwerkern bekommen, vergehen Wochen. Der zusätzliche Handwerkerlohn strapaziert zudem Ihr Budget.

… nach Bezug Ihrer Doppelhaushälfte hören Sie die Bewohner der anderen Hälfte so laut, als wären sie im Zimmer nebenan. Sie beschweren sich bei Ihrem Bauträger, der natürlich sagt, das könne nicht am Haus liegen. Was nun?

… nach Fertigstellung Ihrer Doppelhaushälfte oder Ihres Reihenhauses macht der Bauunternehmer des noch zu errichtenden angrenzenden Hauses den Bauherren, also Ihren künftigen Nachbar, darauf aufmerksam, dass die Höhe in seinem Plan nicht mit der Höhe Ihres Teiles übereinstimmt. Tatsächlich wurde Ihr Haus 30 cm zu hoch gebaut. Ihr künftiger Nachbar fragt daraufhin bei der Genehmigungsbehörde an, ob er ebenfalls höher bauen darf, und begründet sein Anliegen mit der Höhe Ihres Hauses. Die Behörde bescheidet Ihnen daraufhin, die Höhen seien einzuhalten, und Sie seien zum Rückbau verpflichtet.

Die Beispiele geben einen kleinen Vorgeschmack auf all das, was Ihnen als Bauherr passieren kann. Keines davon ist frei erfunden, fast alle beruhen auf persönlichen Erfahrungsberichten. Unzählige Beispiele für Pfusch am Bau finden Sie auch, wenn Sie im Internet stöbern.

Ich möchte damit verdeutlichen: Sie haben einen einzigen Versuch und müssen alles richtig machen. Je mehr Energie Sie in die Vermeidung von Problemen stecken, desto weniger davon werden Sie später bekämpfen. Eine Seite, die diesen Rat untermauert und deren Besuch ich deshalb sehr empfehle, ist die des Bauherrenschutzbundes e.V.

Zum Glück treffen selten mehrere Katastrophen zusammen. Aber ein Bauvorhaben ganz ohne Schockerlebnis gab es noch nie. Wenn Sie auf alles vorbereitet sind, wird es jedoch auch immer einen Ausweg geben, und im Rückblick, spätestens nach ein paar Jahren, sind die kleinen Katastrophen meist vergeben und vergessen.

Unvermeidliche Risiken beim Bauen

Systematisch gesehen lassen sich die Risiken beim Bauen unterscheiden in

• Planungsrisiken
• Ausführungsrisiken
• Vertragsrisiken
• Pech
• Ausstattungsinflation

Ein Planungsrisiko

liegt vor, wenn die Planung auf falschen Annahmen beruht oder etwas nicht richtig durchdacht ist. An den vorangehenden Beispielen können Sie sehen: Ein prominentes Planungsrisiko birgt der Boden. Andere Planungsrisiken entstehen aus der Werkplanung, die u. U. in manchen Details so nicht ausführbar ist, oder aus der vermeintlichen Dauer bis zur Erteilung von Genehmigungen. Besondere Bedeutung kommen dem Wetter und der Termineinhaltung der Handwerker zu. Obwohl Sie das Wetter in keiner Planung ausdrücklich berücksichtigen, treffen Sie doch Annahmen, die Ihr Vorhaben empfindlich beeinträchtigen können, wenn sie nicht eintreffen. Zum Beispiel werden Sie annehmen, dass ein Rohbau, der im Mai fertig gestellt wird, in den Sommermonaten gut genug austrocknet. Dafür gibt es aber keine Garantie.¹ Bei den Handwerkern geht man allgemein davon aus, dass sie einen höchstens eine oder zwei Wochen hinhalten. Zu jedem Bauvorhaben gehört aber mindestens eine Firma, die in dieser Hinsicht enttäuscht. Das ist ein Naturgesetz.

Die Ausführungsrisiken

sind die von Mensch und Material bedingten Risiken, dass die Ausführung einer Arbeit nachgebessert werden muss. Oder sie muss sogar rückgängig gemacht und wiederholt werden, weil Nachbesserung nicht möglich ist. Wenn Sie nicht schon genug Geschichten darüber gehört haben, fragen Sie einfach irgendjemanden, der schon gebaut hat oder noch besser jemanden, der ständig mit Handwerkern zu tun hat. Es ist faszinierend, wie viel man falsch machen kann. Oft scheint es als wäre der Fehler vermeidbar gewesen, wenn man nur fünf Minuten nachgedacht hätte. Es wäre aber unangebracht, für die unumgänglichen Ausführungsfehler nur die Handwerker zu schelten. Ein Teil des Problems ist auch die Unmöglichkeit, die Vorstellungen des Bauherrn dem Ausführenden vollständig und unmissverständlich zu übermitteln. Pläne und Beschreibungen sind dafür ein sehr schwaches Medium, ein fähiger und stets präsenter Bauleiter dagegen immer noch der beste Garant für wenig Ärger. Nicht zuletzt entstehen Ausführungsrisiken aber auch dadurch, dass auf jeder Baustelle experimentiert wird. Darauf haben Sie oft auch gar keinen Einfluss, wenn zum Beispiel ein neues Verbrauchsmaterial zum Einsatz kommt wie der neueste Zement, Gips oder Kleber. Sie können sich folgenden Merksatz einprägen:

Die dritte Kategorie der Risiken sind die

Vertragsrisiken

Vertragsrisiken sind vereinfacht gesagt alles, was Sie nicht (zumindest theoretisch) als vertraglich zugesichert einklagen können, wenn die Leistung nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Das größte Risiko ist ganz einfach das, was nicht im Vertrag steht. Das sieht aber nur der Profi. Man neigt außerdem im Allgemeinen dazu, die Ausführungsrisiken mit entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen bekämpfen zu wollen. Auch das stellen sich viele Unerfahrene allerdings zu leicht vor. Mehr darüber erfahren Sie in den Kapiteln Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung und Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Pech

sind Unfälle und Naturkatastrophen, aber auch ungewöhnlich schlechtes Wetter und ganz besonders die Insolvenz eines Auftragnehmers. Gegen die unmittelbaren finanziellen Folgen von Pech kann man sich weitgehend versichern, aber nie gegen den entstehenden Zeitverlust und die damit verbundenen mittelbaren finanziellen Folgen.

Das Problem der Ausstattungsinflation

resultiert allein aus Ihren mit der Zeit unaufhaltsam wachsenden Ansprüchen. Die Abbildung Typische Baukosten-“Karriere” zeigt den Kostenverlauf, wie ihn ein Architekt oft erlebt. Je mehr Sie sich mit jedem Ausführungsdetail beschäftigen, desto weniger werden Sie mit der billigsten Ausführung zufrieden sein. Je mehr Sie entscheiden dürfen, desto öfter wird eine Entscheidung das Vorhaben verteuern. Das ist einerseits nicht verkehrt, denn es wäre schade, sich mit einem Kompromiss zufrieden geben zu müssen, wenn Sie für einen relativ kleinen Aufpreis etwas aus Ihrer Sicht viel Besseres bekommen können. Typisch ist zum Beispiel eine viel längere Haltbarkeit des Materials für Mehrkosten von wenigen Prozent. Oder jetzt etwas mehr investieren und dafür nachher an den laufenden Kosten sparen. Andererseits sind der Budgetüberschreitung durch Eintritt dieses Risikos keine Grenzen gesetzt. Schon mancher Bauherr hat hier in der Ausführungsphase die Kontrolle verloren. Die Ausstattungsinflation ist der Gegenpol zum “Goldstaub sammeln”, siehe auch Einfacher bauen. Streng genommen handelt es sich um eine Mischung der ersten drei Risiken, denn Sie könnten sie theoretisch vermeiden mit genauester Planung, penibler vertraglicher Festlegung aller Details und der Auswahl von Unternehmen, die für ihre hochwertige Ausführung bekannt sind. So läuft in der Realität jedoch kein Vorhaben.

Ich sollte vielleicht noch erwähnen, dass Ihnen das Wort “Ausstattungsinflation” unter Umständen im Verlauf des Vorhabens überhaupt nicht angemessen erscheinen wird, weil Sie bei vielen Ausführungsdetails Ihrer Meinung nach nichts Besonderes wollen, sondern nur einen akzeptablen Standard oder eine kaum verzichtbare Ergänzung. Dass Sie dafür mit einem Aufpreis konfrontiert werden, werden Sie kaum glauben wollen. Dies gilt vor allem, wenn Sie alles aus einer Hand erhalten, also wenn Sie mit Bauträger oder Generalübernehmer bauen. Für viele Bauherren ist es ernüchternd, wie schlicht oder minderwertig die Ausführung ist, die im Angebot inbegriffen ist. Mehr dazu im Kapitel Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung.

Kein Aussteigen auf freier Strecke

In der Regel ist schon lange vor dem Spatenstich entschieden, wie viel Geld Sie für Ihr Vorhaben mindestens ausgeben werden. Wie Sie im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens sehen werden, haben Sie nach Abschluss der Planung nur noch sehr wenige Möglichkeiten, eine Budgetabweichung durch Streichung oder Abstriche in der Ausführung wieder aufzufangen (außer vielleicht als Bauherrentyp W, siehe unten). Sie werden eher das Gegenteil erleben, und zwar die oben erwähnte Ausstattungsinflation. Selbst wenn Sie diese in den Griff bekommen: Mit 10% weniger Budget als ursprünglich geplant wird Ihr Eigenheim in aller Regel nicht bezugsfertig. Auch wenn das Geld schon zur Neige geht, müssen Sie weiter Geld ausgeben. Sie haben einfach keine andere Wahl als die Fertigstellung. Und das bedeutet, dass alle Arbeiten im geplanten Umfang ausgeführt werden müssen. Kein Gewerk, keine Maßnahme ist verzichtbar oder lässt sich halbieren. Sie werden alles in Ihrer Macht stehende tun, um nicht auf eine Baustelle zu ziehen – und das ist richtig so. Sie können sich das vorstellen wie einen Zug, der losgefahren ist. Selbst wenn er auf freier Strecke bremst oder gar anhält – ein Aussteigen ist nicht möglich. Sie müssen die Fahrt fortsetzen, bis Sie den nächsten Bahnhof erreichen.

Die effektiven Strategien zur Kostenreduktion setzen deshalb bei Planung und Vergabe an. Die folgende Abbildung zeigt schematisch, wann Sie noch wie viel Einfluss auf die Kosten haben, nachdem Sie ein unbebautes Grundstück erworben haben.

1.6 Trotzdem bauen?

Inzwischen haben Sie genug Abschreckendes gelesen um sich zu fragen, ob Bauen vielleicht nur etwas für Wahnsinnige ist. Nein, natürlich nicht. Wenn Sie jetzt grübeln, ob Sie nicht lieber etwas kaufen oder zur Miete wohnen bleiben wollen, ist das durchaus berechtigt. Aber natürlich können Sie mit Ihrem Bauvorhaben erfolgreich sein und einen Traum verwirklichen, der nur so zu verwirklichen ist. Ein bisschen Mut gehört schon dazu. Wenn Sie die Risiken ernst nehmen, handeln Sie immerhin nicht leichtsinnig. Es gibt auch Erfolgsgeschichten, siehe das gleichnamige Kapitel weiter unten.

Also, wenn Sie das Buch ganz gelesen haben, die Finanzierung stemmen können und sich die Sache insgesamt zutrauen – warum nicht?

1.7 Welcher Typ Bauherr sind Sie?

Der Trotzdem-Faktor wird in den üblichen Ratgebern wie gesagt nicht ausdrücklich erwähnt, oder schlimmer noch, er spielt überhaupt keine Rolle. Es gibt dem gegenüber auch einige günstige Faktoren, die Sie ermutigen sollten. Um dies zum Ausgangspunkt aller weiteren Überlegungen zu machen und eine einfache Kategorisierung zu haben, bediene ich mich der Urlaubsanalogie.

Die Urlaubsanalogie

Vergleichen Sie einmal, wie unterschiedlich Menschen Urlaub machen. Da wäre der typische Familienurlaub: Zu Ferienbeginn fährt die ganze Familie mit dem voll bepackten PKW an den Urlaubsort. Dann das typische Doppelverdiener-Paar, das außerhalb der Ferien mit wenig Gepäck irgendwohin fliegt oder fährt, wo es ihm gefällt. Oder der Wanderurlauber, der tagelang, nur mit einem großen Rucksack bepackt, durch die Berge wandert, nur mit dem Nötigsten ausgestattet und ohne Eile.

Ähnlich verhält es sich mit Ihrer Situation als Bauherr. Das wird aber allgemein überhaupt nicht beachtet. Während niemand auf die Idee käme, Ihnen zu erzählen: “Ach, ihr wollt auch Urlaub machen? Da kann ich euch gute Tipps geben, denn ich habe auch schon Urlaub gemacht”, werden Sie etwas wie “Was, ihr wollt auch bauen? Wir haben ja auch gebaut, und wir geben euch folgenden Rat: …” sehr wohl von Verwandten oder Bekannten hören.

Zu wissen, welcher Typ Bauherr man ist, ist essentiell dafür, welche Ratschläge man beachten sollte. Leider wird das nie dazu gesagt, deshalb müssen Sie jeden guten Rat unter diesem Gesichtspunkt prüfen.

Die Analogie zum Urlaub eignet sich gut zur Orientierung. Im Wesentlichen geht es nämlich um die Frage, welche Freiheitsgrade Sie haben. Davon gibt es am Ende nur zwei: Zeit und Geld.

Typ F (wie “Familienurlauber”)

Ihre Freiheitsgrade sind sehr eingeschränkt. Vor allem die finanziellen Mittel sind begrenzt. Typisch ist, dass die Finanzierungsraten an die Stelle der Miete treten. Sie dürfen meist etwas höher ausfallen, weil man bereit ist auf Konsum zu verzichten, aber das Doppelte wird Sie in der Regel überfordern. Weil Sie finanziell nur einen gewissen Spielraum haben, haben Sie auch nur begrenzt Zeit. Sobald Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, tickt die Uhr. Zwei Jahre später einzuziehen als geplant würde Sie ruinieren. Die kennzeichnenden Merkmale sind (in Klammern die Urlaubsanalogie):

• Ihr begrenzter Finanzierungsspielraum setzt Ihnen auch zeitlich enge Grenzen. (Sie müssen in den Ferien fahren und vor dem Ferienende wieder zurück sein.)
• Sie müssen die Handwerksleistungen überwiegend oder komplett an Firmen vergeben. (Sie sind auf den PKW angewiesen.)
• Sie müssen herausfinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, und interessieren sich vorrangig für rationelle Bauweisen. (Sie geben sich Mühe, unter all den unverschämten Angeboten der Hotels, Campingplätze und Ferienwohnungen, die Ihre Situation ausnützen, ein akzeptables zu finden.)
• Das Wetter muss während der Bauzeit einfach mitspielen. (Schlechtes Wetter vermiest Ihnen den Urlaub.)

Alles in allem haben Sie einen hohen Trotzdem-Faktor, spüren das auch irgendwie und sind relativ kompromissbereit. Vor allem für Sie ist dieses Buch geschrieben.

Typ W (wie “Wanderer”)

Sie verfügen über das größte Luxusgut, das es bei einem Bauvorhaben gibt: Zeit. Sie haben vielleicht nicht viel Geld, aber Ihre Beharrlichkeit wird Sie am Ende ans Ziel bringen. Der typische “Wanderer” Bauherr erbringt sehr viel Eigenleistung, bis hin zur Errichtung des Rohbaus. (Es wird Sie nicht wundern, dass dieser Bauherrentyp unter Handwerkern sehr verbreitet ist.) Bei schlechtem Wetter legt er eben eine Pause ein. Auch wenn er anderweitig verhindert ist, macht es eigentlich nichts. Die kennzeichnenden Merkmale sind (in Klammern die Urlaubsanalogie):

• Sie brauchen kein Geld von der Bank, oder Sie zahlen keine bzw. nur eine lächerlich kleine Miete. (Sie brechen auf und kommen an, wann es Ihnen passt.)
• Sie erbringen viel Eigenleistung. (Sie gehen zu Fuß und sind weitgehend Selbstversorger.)
• Sie können in Ruhe Angebote vergleichen und orientieren sich vor allem am Materialpreis. (Eine bewirtschaftete Hütte oder gar ein Hotel leisten Sie sich nur, wenn Sie einen guten Grund dazu sehen.)
• Sie haben kein Problem damit, die Arbeiten bei schlechtem Wetter zu unterbrechen oder Trocknungszeiten abzuwarten. (Sie richten sich einfach nach dem Wetter.)
• Sie sind gut in der Branche vernetzt. (Sie sind unterwegs zu Hause.)

Alles in Allem sind Sie auch kompromissbereit, aber auf andere Art als der Familienurlauber. Vor allem sind Sie zäher. Ihre Geduld und Ihre Muskelhypothek sind mächtige Verbündete gegen den Trotzdem-Faktor. Sie werden am Ende auch ohne dieses Buch erfolgreich sein, aber vielleicht finden auch Sie einige hilfreiche Hinweise.

Typ D (wie “Doppelverdiener ohne Kinder”)

Sie sind in jeder Hinsicht flexibel, aber sehr anspruchsvoll. In der Urlaubsanalogie gesprochen:

• Sie wollen Ihr Traumhaus bauen und verfügen über die nötigen finanziellen Spielräume. (Sie sind relativ ungebunden und legen vor allem Wert darauf, sich zu erholen und etwas zu erleben.)
• Sie beauftragen einen Generalunternehmer oder einen fähigen Architekten. (Das Verkehrsmittel wählen Sie nach Bedarf: Ruckzuck mit dem Flieger oder entspannt im Cabrio.)
• Hochwertige Ausführung geht vor Schnäppchenpreis. (Sie legen Wert auf Komfort.)
• Sie schrecken nicht vor teuren Beschleunigungsmaßnahmen wie Bautrocknung, Schnellzement u. ä. zurück. (Bei schlechtem Wetter disponieren Sie schon mal kurzfristig um.)

Alles in Allem machen Sie nicht gerne Kompromisse und haben es auch nicht wirklich nötig (geringer Trotzdem-Faktor). Auch Sie können sich natürlich verheben. Vor allem überschätzen Sie womöglich, wie viel Zeit Sie sich mit Ihrem Geld kaufen können. Aber mit Verlaub, Risikomanagement als oberste Maxime ist bei Ihnen wirklich fehl am Platz.

Einen Typ möchte ich noch erwähnen, der aber im Folgenden keine Rolle mehr spielen wird:

Typ R (wie “Reiseveranstalter”)

Ein Bauherr dieses Typs baut gar nicht für sich selbst. Er investiert und möchte eine Rendite erwirtschaften. In der Analogie gesprochen, geht es nicht um den eigenen Urlaub, sondern darum, Urlaub zu verkaufen. Für Bauherren dieses Typs gelten gänzlich andere Spielregeln und sie lesen dieses Buch auch gar nicht. Ich erwähne diesen Bauherrentyp hier nur, um den tatsächlichen Lesern den Unterschied vor Augen zu halten, denn Bauträger und Generalübernehmer können etwas in einer Art tun, von der die anderen Bauherrentypen nur träumen können: Verhandeln. Ich habe den Eindruck, dass manche Autoren von Bauherren-Ratgebern Erfahrungen einfließen lassen, die sie mit Bauherren vom Typ R gesammelt haben. Die Verhandlungsmacht, die dem privaten Bauherrn damit vorgegaukelt wird, entspricht aber nicht der Realität.

Es gibt natürlich auch etwas dazwischen. Die Charakterisierung ist bewusst prototypisch, damit Sie die qualitativen Unterschiede zu fassen bekommen. Es gibt zum Beispiel den Fall, dass man schon ein Grundstück hat und die Entwurfsplanung aus Eigenkapital finanzieren kann. So lange ist man Typ W, erst später wird man eher Typ F.

Sehr beliebt bei Bauherren von Typ F mit Tendenz zu D ist der Kauf von einem Bauträger (siehe Kapitel Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung). Dabei kaufen² Sie eine Immobilie, die noch gar nicht gebaut wurde, und dürfen entsprechend viel beim Bau mitreden. Rechtlich gesehen sind nicht Sie der Bauherr, sondern der Bauträger. Vieles erleben Sie aber ganz so, als ob Sie der Bauherr wären. Deshalb richtet sich dieser Ratgeber auch an Sie.

Haben Sie sich in einem der Bauherren-Typen wiedergefunden? Welcher Typ kommt Ihrer Situation am nächsten? (Bitte überlegen Sie jetzt nicht, wie Sie Urlaub machen. Das wäre ein Missverständnis. Es geht nur darum, sich die eigene Situation als Bauherr über eine Metapher vor Augen zu führen.)

Wenn Sie nun also der häufig anzutreffende Bauherrentyp F sind oder wesentliche Merkmale des Bauherrentyps F oder W aufweisen, müssen Sie sich das bei Ihrer Strategie und bei der Wahl Ihrer Partner für Ihr Vorhaben stets vergegenwärtigen. Das werden Sie in den folgenden Kapiteln sehen.

Der Rettungsschirm

Abgesehen von der Bestimmung des Bauherrentyps gibt es eine weitere Dimension, die alles relativiert: Ihr persönlicher Rettungsschirm. Wer kann einspringen, wenn Ihr Vorhaben gründlich daneben geht? In welcher Höhe?

Der häufigste Rettungsschirm sind die Kapitalreserven der Eltern. Ohne ihn würde sich die Quote der Zwangsverkäufe sicher vervielfachen.

Sind Sie mit einem komfortablen Rettungsschirm ausgestattet, können Sie als Bauherr nicht wirklich vom Typ F sein, denn der Rettungsschirm entschärft den Trotzdem-Faktor ganz erheblich. Womöglich wollen Sie aber immerhin alles in Ihrer Macht stehende tun, um nicht unter den Schirm schlüpfen zu müssen. Ich hoffe, die Ratschläge in diesem Buch helfen Ihnen dabei.

Ein weniger komfortabler Rettungsschirm, der seinen Namen deshalb auch kaum verdient, ist eine Nachfinanzierung bei Ihrem Darlehensgeber. Zwar gilt fast immer, dass die Bank lieber das Darlehen erhöht als ein unfertiges Objekt zu verwerten, vor allem für den Bauherrentyp F. Aber ohne fremde Hilfe wird das Problem meistens nur vertagt. Das Thema wird im Kapitel Die Finanzierung noch ausführlicher zur Sprache kommen.

1.8 Naturgesetze im Baugewerbe

“Naturgesetze” nenne ich Erfahrungen, die sich bei jedem Vorhaben so unausweichlich wiederholen wie das Fallen des Apfels zu Boden bei Newtons berühmtem Experiment zur Erforschung der Schwerkraft.

2. So gelingt das Bauen mit Trotzdem-Faktor

Sie haben nun genug darüber gelesen, warum es mutig ist, wenn Sie bauen wollen. Aber als Bauherrentyp F mit hohem Trotzdem-Faktor erfolgreich sein, das geht! Zum Bauprojektparadox gehört es, bei aller Konzentration auf die Vermeidung von Problemen sich die Vorfreude zu erhalten und fest an den Erfolg zu glauben.

Wenn die üblichen Gründe für die Schieflage eines Bauvorhabens sind, dass

• das Geld ausgeht, weil die Brutto-Brutto-Kosten verkannt wurden
• ein Auftragnehmer enttäuscht
• die Beseitigung von Mängeln (zu) teuer wird, weil sie zu spät entdeckt wurden

dann ist auch klar, was Sie für beste Erfolgsaussichten tun können:

• Brutto-Brutto-Kosten und verfügbares Kapital schon in der Planung in Deckung bringen
• Den oder die Auftragnehmer mit Bedacht auswählen
• Maßnahmen zur frühzeitigen Erkennung von Mängeln ergreifen

Genau darum geht es in Teilen II und III des Buches.