Für Eilige: Was Sie am meisten interessieren könnte

Zunächst herzlichen Glückwunsch, dass Sie zu diesem Buch gegriffen haben. Sie haben ja noch genug Zeit, es vollständig zu lesen. Nach der Lektüre sollten Sie Ihre Situation einschätzen können. Wenn nicht, hätte das Buch sein Ziel verfehlt.

Der “Trotzdem-Faktor” ist ein Maß für die Widrigkeit der Umstände, unter denen Sie bauen wollen. Lesen Sie das Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor. Wenn Sie mindestens drei der sechs wesentlichen Aussagen mit “Nein” beantwortet haben und noch nicht mitten in Ihrem Vorhaben stecken, haben Sie einen Ratgeber in der Hand, der genau auf Ihre Situation zugeschnitten ist.

Ja und nein. Der häufigste Fehler von allen, die Blindheit für die Kosten für das Gesamtvorhaben, ist absolut vermeidbar. Dieses Buch soll dabei helfen. Ein anderes Thema ist das Gefühl, es beim Auftragnehmer mit einem störrischen Esel zu tun zu haben. Hier gilt es, das Für und Wider der möglichen Partner für sich persönlich abzuwägen. Auch dabei hilft dieses Buch. Schließlich investieren viele Bauherren zu wenig in die Vermeidung von Schwierigkeiten von Anfang an. Wenn Sie es besser machen wollen, finden Sie Tipps im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden.

Es gibt aber zugegebenermaßen kein Vorhaben ohne Enttäuschungen und Lektionen, was man beim nächsten Mal anders oder besser machen würde. Vielleicht haben Sie schon einmal die goldene Regel gehört, man solle das erste Haus niemals für sich selbst bauen. Nun bleibt Ihnen aber wahrscheinlich nichts anderes übrig. Wenn Sie dieses Buch gelesen haben, möglichst viel Erfahrung anderer beherzigen und sich intensiv mit Ihrem Vorhaben beschäftigen, sollten Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Die richtige Dimensionierung von Anfang an ist das Allerwichtigste. Ein wenig Glück kann nicht schaden, aber Sie haben sehr wohl in der Hand, dass Sie am Ende mit Verlauf und Ergebnis zufrieden sind. Sehr anstrengend wird das Ganze in jedem Fall, das kann ich Ihnen garantieren.

Ist klar, wie genau das Grundstück bebaut werden darf? Liegt z. B. ein Bebauungsplan vor? Klären Sie zunächst, ob Sie so bauen dürfen wie Sie wollen bzw. ob Ihnen ausreicht, was Sie dürfen. Verlassen Sie sich dabei nicht auf die Aussagen eines Maklers, die können Sie nirgends geltend machen. Eine gute erste Anlaufstelle ist die zuständige Gemeinde. Vielleicht können Sie auch im Bekanntenkreis oder in der Nachbarschaft fragen, wer die neueren Häuser in der Gegend geplant hat, und Kontakt zu einem ortskundigen Planer aufnehmen. Das muss übrigens nicht unbedingt ein Architekt sein.

Das Grundstück hat sehr großen Einfluss auf das Gesamtvorhaben. Lesen Sie deshalb zunächst Den Einfluss des Grundstücks beachten im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens. Wenn sich das Grundstück tatsächlich für Ihr Vorhaben eignet, lesen Sie vor allem die erste Hälfte des Buches und stellen Sie die beschriebenen Kalkulationen auf. Fragen Sie ausgehend davon Finanzierungen an. Sie werden dann wissen, ob Ihr Vorhaben darstellbar ist.

Die Frage klingt sehr ähnlich wie die vorhergehende. Es ist aber ein fundamentaler Unterschied, ob man, wie eben im vorhergehenden Fall beschrieben, ein unbebautes Grundstück erwirbt, oder eine fertige Immobilie von einem Bauträger. Oder ob man gar ein Grundstück gekoppelt an einen Bauvertrag erwirbt. Von einem Bauträger kauft man ein Haus, das noch gebaut wird. Lesen Sie im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung die Abschnitte Der Bauträger und Kopplungsgeschäfte, wenn Sie den Unterschied zwischen Bauträger und Bauunternehmer noch nicht kennen.

In diesem Fall sind vor allem zwei Dinge wichtig: Was nicht im Vertrag steht und was an Kosten für die Fertigstellung nach der Fertigstellung auf Sie zukommt. Die Berechnungen zur Finanzierung, wie sie im gleichnamigen Kapitel beschrieben sind, müssen Sie anstellen. Daneben sind die Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor und vor allem Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden interessant. Für Bauträger gilt: Die Seriosität ist alles. Wenn die stimmt, müssen Sie nur die monatliche Belastung stemmen – und zwar unter der Voraussetzung, dass Sie vorsichtig mit Ihrem einzigen Trumpf, Ihrem Eigenkapital, umgehen.

Unbedingt! Lesen Sie den Abschnitt Gesamthafte Vergabe im Kapitel Die richtigen Partner für Planung und Ausführung und den Abschnitt Verträge mit Bedacht schließen, auf unabhängige Beurteilung vertrauen im Kapitel Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden, wenn Sie noch nicht überzeugt sind. Oder stöbern Sie auf den Webseiten der Bauherrenverbände. Lassen Sie den Vertrag prüfen. Wirklich. Tun Sie es. Jetzt gleich.

Zunächst die Gegenfrage: Wie viel macht Ihr Eigenkapital aus im Verhältnis zu den Gesamtkosten des Vorhabens? Darauf kommt es nämlich letztlich an. Wenn Sie sich nicht vorstellen können, was alles dazu gehört und wie viel dabei zusammenkommt, lesen Sie das Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens. Wenn Sie dann noch Puffer einplanen und Ihre Eigenkapitalquote auf dieser Grundlage ausrechnen, sieht es wahrscheinlich nicht gut aus. Sie werden im Kapitel Die Finanzierung sehen, dass nur ca. 70% der Gesamtkosten über einen Realkredit finanzierbar sind.

Vielleicht haben Sie schon einmal von “100% fremdfinanzierten” Vorhaben gehört. Damit kann zweierlei gemeint sein: Zum Einen eine Finanzierung, bei der einem beträchtlichen Teil des Darlehens (Größenordnung 20% der Gesamtkosten) keine dingliche Sicherheit gegenüber steht. Dies ist nur bei bester Bonität denkbar, und der “Blanko-Anteil” des Darlehens ist teuer. Zum Anderen könnte etwas anderes als die zu errichtende Immobilie als Sicherheit dienen.

Wenn Sie keine Wohnung oder das Haus Ihrer Eltern belasten können, wird es schwierig. Das Eigenkapital ist der wichtigste Trumpf des Bauherrn. Ein Viertel Eigenkapital ist Bronze, ein Drittel ist Silber, die Hälfte ist Gold (siehe Kapitel Die Finanzierung, Abschnitt Beleihungsauslauf und Darlehensklassen). Dennoch ist Ihr Vorhaben unter Umständen realisierbar, wenn Sie eine Bank finden, die von Ihrem Vorhaben überzeugt ist. Lesen Sie das erste Kapitel, machen Sie sich Ihren Trotzdem-Faktor klar und welcher Bauherrentyp Sie sind. Wenn Sie Bauherrentyp W sind, können Sie womöglich erheblich Eigenleistung einbringen. Eine andere Möglichkeit, die Sie sorgfältig ausloten sollten, sind öffentliche Fördermittel. Bei historisch niedrigem Zinsniveau könnte es schließlich sein, dass die Belastung aus einer 100% Finanzierung in etwa Ihrer aktuellen Miete entspricht.

Wenn das aber gerade nicht zutrifft und Sie weder öffentliche Förderung erhalten noch Bauherrentyp W sind, lautet mein Rat: Stellen Sie ihr Vorhaben zurück und sparen Sie auf eine höhere Eigenkapitalquote.

Den richtigen Zeitpunkt, um eine Finanzierung abzuschließen, erkennt man an drei Dingen: Die Gesamtkosten für das Vorhaben einschließlich Puffer sind kalkuliert, das Vorhaben ist insgesamt darstellbar und der Umsetzung steht auch sonst nichts im Wege. Mindestens die beiden Kapitel Die Finanzierung und Die Kosten eines Bauvorhabens sollten Sie gelesen und Ihr Vorhaben durchgerechnet haben. Sie sollten auch die Risiken realistisch einschätzen können und eine Vorstellung davon haben, mit welcher Art von Partner für Planung und Ausführung Sie bauen wollen (Kapitel Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung).

Vom aktuellen Zinsniveau allein sollte man sich nicht zu sehr beeinflussen lassen. Ein Vorhaben, das auf soliden Füßen steht, scheitert nicht daran, dass die Zinsen leicht anziehen. Das ist zwar ärgerlich, aber viel schlimmer ist ein grober Fehler in der Gesamtkalkulation. Außerdem nutzen die Finanzierer fast jede Zinssituation um den Zeitpunkt besonders günstig erscheinen zu lassen; dass Sie noch warten, ist nicht in deren Interesse.

Die ist eine typische Frage, die Bauwillige mit kleinem Budget bewegt, aber sie ist eigentlich falsch gestellt. Denn ob man sich das Vorhaben leisten kann, hängt nicht so sehr vom Haus ab. Die wichtigsten Antworten zu dieser Frage liefert das Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens. Interessant ist sicher auch das Kapitel Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung.

Eine allgemein anerkannte Definition von “Fertighaus” gibt es übrigens nicht. Der Grad der Vorfertigung reicht vom offenen Rohbau bis zum fast bezugsfertigen Haus. Eine allgemeine Antwort auf die Frage, was von Fertighäusern zu halten ist, ist deshalb nicht möglich. Ein hohes Maß der Vorfertigung ist für Bauherren mit Trotzdem-Faktor, vor allem Typ F, jedenfalls durchaus interessant. Nach dem Einstiegskapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor, in dem der Trotzdem-Faktor und die Bauherrentypen erklärt werden, helfen vor allem die Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens und Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung Orientierung in dieser Frage zu bekommen.

Man ist geneigt zu denken, wenn man die Bank überzeugt hat, ist man auf dem richtigen Weg. Leider ist eher das Gegenteil der Fall. Wie kann das sein?

Wenn man – mit Verlaub – naiv an die Sache herangeht, sind zwei Fehler typisch: Erstens wird das gesamte Eigenkapital offenbart, zweitens werden die Gesamtkosten zu niedrig angesetzt. Für die Darlehensgeber ist beides vorteilhaft, weil der Beleihungsauslauf jeweils niedriger ausfällt (siehe Beleihungsauslauf und Darlehensklassen). Das Interesse an einem geringen Risiko ist größer als das Interesse an einer höheren Darlehenssumme. Das ist ja auch gut so, wenn man an die Finanzkrise von 2008 zurückdenkt. Es bedeutet aber auch, dass Sie vielleicht absehbar zwischen 50.000 € und 100.000 € mehr brauchen, die Bank es Ihnen aber nicht sagen wird. Das hängt natürlich stark von der Strategie der Bank ab: Geht es um den schnellen Abschluss oder die langfristige vertrauensvolle Kundenbeziehung?

Prüfen Sie deshalb, ob Sie eine ausreichende finanzielle Reserve für höhere Baukosten haben und die Faustregel Plus ein Drittel für alles Andere einhalten. Lesen Sie die Kapitel Die Finanzierung und Die Kosten eines Bauvorhabens, bevor Sie die Finanzierung abschließen.

Es stimmt, eine Punktlandung ist beim Bauen nicht möglich. Deshalb muss man anders an die Sache herangehen.

Als Bauherr mit Trotzdem-Faktor muss man es schaffen, dass alles “fertig genug” ist, bevor das Geld ausgeht. Und das ist durchaus möglich. Man kann das Gesamtvorhaben durchrechnen und sich mit so viel Geld ausstatten, dass man in ein fertiges Haus zieht, sämtliche Nachzüglerrechnungen begleicht und sogar mit sauberen Schuhen vom Auto zum Haus kommt. Wenn man ein bisschen in die Vermeidung von Schwierigkeiten investiert, klappt das. Für die “Fertigstellung nach der Fertigstellung” (siehe Kapitel über die Kosten) gibt man dann nur noch so viel aus, wie übrig ist.

Bei den schwer bezifferbaren Kosten muss man in der Planung mit Unsicherheiten leben. Die Wahrheit erfährt man, wenn einem die Rechnungen vorliegen. Es gibt aber Faustregeln. Lesen Sie vor allem die Kapitel Die Finanzierung und Die Kosten eines Bauvorhabens.

Ein straffer Zeitplan ist einer der häufigsten Trotzdem-Faktoren, wenn nicht der häufigste. Natürlich denkt man bei möglichst kurzer Bauzeit sofort an ein Fertighaus. Wie Sie es im Kapitel Bauen mit Trotzdem-Faktor erklärt finden, gefährden aber Planungsrisiken, Ausführungsrisiken und Pech Ihren Zeitplan, egal, mit welcher Variante Sie Ihr Vorhaben umsetzen. Vertraglich vereinbarte Termine sind nicht so viel wert, wie Sie vielleicht denken. Ein paar Monate Verzögerung sollten Sie deshalb keinesfalls gleich ruinieren. Wege zum Risiken vorbeugen, Rückschläge vermeiden finden Sie im gleichnamigen Kapitel.

Prüfen Sie bitte ehrlich, welcher Bauherrentyp Sie sind. Lesen Sie dazu das erste Kapitel. Wenn Sie Bauherrentyp W sind, macht Ihre Muskelhypothek das Vorhaben vielleicht erst möglich. Wenn nicht, sollten Sie die Eigenleistung keinesfalls als Trumpf zum Schließen der Finanzierungslücke einplanen. Lesen Sie dazu auch das Kapitel über die Finanzierung und den Abschnitt Selber bauen im Kapitel Die Kosten eines Bauvorhabens.

Lesen Sie das Kapitel Die richtigen Partner für die Planung und Ausführung. Kurz gesagt: Man muss nicht mit Architekt bauen, aber man braucht einen fähigen Partner in der Rolle des Architekten, auch wenn er nicht die Berufsbezeichnung “Architekt” führt.

Ein Dilemma des typischen Bauherrn mit Trotzdem-Faktor ist, dass er Beratungsleistungen eines Architekten oder Bauingenieurs nicht in Anspruch nehmen möchte, wenn sich das Vorhaben am Ende als nicht realisierbar erweist. Das Geld war dann ja verschwendet. Die Ratgeber der Architekten weisen als Ausweg, sich den kompetenten Beistand trotz dieser Gefahr zu sichern. Das ist aus deren Sicht nachvollziehbar und richtig, aber das Dilemma bleibt. Es geht um vierstellige Beträge!

Es gibt viel hilfreichen Lesestoff für Bauwillige. Natürlich, so hoffe ich, neben vielen anderen Büchern dieses Buch, aber auch Informationsangebote im Internet von gemeinnützigen Organisationen und Ministerien. Die gemeinnützigen Organisationen, vor allem die Bauherrenverbände, sind auch gute Anlaufstellen zur Vermittlung eines Beraters. Fehlinvestitionen in Beraterhonorar sind vermeidbar, wenn man sich gut informiert hat. Unabhängiger Beistand ist hingegen unverzichtbar. Mit den Kapiteln über die richtigen Partner für Planung und Ausführung und über die Vermeidung von Rückschlägen bekommen Sie ein Gefühl dafür, wofür Sie einen unabhängigen Sachverständigen wohldosiert einbinden können und sollten.

Schön, dass Sie bis hierher gekommen sind. Auch wenn ich jetzt zu einem Bekehrten predige, muss ich das hier einfach loswerden: Das Internet ersetzt die Bücher nicht. Das Internet ist eine fantastische Informationsquelle, die auch ich unzählige Male angezapft habe. Aber es beantwortet nur die Fragen, die man stellt (und auch die nicht immer zuverlässig). Bücher leisten mehr. Vielleicht kann ich Sie mit den Probekapiteln davon überzeugen. Vielleicht auch nicht, aber dafür trifft eines der Bücher, die ich im Anhang empfehle, Ihren Geschmack. Alle Autoren wollen etwas gegen die Informationsasymmetrie beim Bauen tun, gegen den Informationsvorsprung, den die Bauunternehmen haben und der dieses Gefühl der Machtlosigkeit erzeugt. Die Bauherrenverbände wollen das auch. Wir wollen, dass Sie informiert an die Sache rangehen, um richtig zu entscheiden. Wir sind Ihre Freunde :)